Indicadores hoteleros RevPar, ADR y GOPPAR

Indicadores hoteleros RevPar, ADR y GOPPAR

Indicadores hoteleros RevPar, ADR y GOPPAR

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En PROCOM creemos en seguir las mejores prácticas, por esto publicamos contenido que sabemos tendrá valor para nuestros clientes. En la industria hotelera se manejan algunos indicadores que permiten medir el comportamiento del hotel.

Vamos a hablar sobre el ADR: average daily rate, el RevPAR y el GOPARR. Se entiende por ADR a la tarifa media de alojamiento por habitación ocupada para un periodo de tiempo determinado, es decir, es el precio medio de venta de la habitación. El RevPAR, acrónimo de las palabras inglesas Revenue Per Available Room, el cual no es más que el cociente entre la producción en concepto de alojamiento dividido por el número de habitaciones disponibles, es decir, es una ratio que refleja la combinación que ha obtenido el hotelero entre ocupación y precio de venta de la habitación.

En el ejemplo del cuadro adjunto se muestra el RevPAR de dos hoteles hipotéticos, el primero con 100 habitaciones y el segundo con 300, en el primero el RevPAR es de 75 $, su cálculo ha sido el siguiente: 100 habitaciones disponibles al día por 365 días que tiene un año nos da 36.500 habitaciones disponibles anuales, estas por el 75% de ocupación da 27.375 habitaciones ocupadas, al multiplicarlo por 100 $ la habitación obtenemos 2.737.500 $ de venta de alojamiento; esta última cifra entre las habitaciones disponibles nos da el RevPAR, en este caso 75 $. Con la otra cifra se procederá de la misma forma.

La utilización del RevPAR como ratio única en el análisis de la evolución de una explotación hotelera presenta una serie de inconvenientes con respecto al tamaño del establecimiento, el resto de producción, la valoración de las inversiones, la tarifa y, por último, su propia definición como ratio, estos son los que siguen:

  • Tamaño de los establecimientos: cuanto menor sea el hotel mejor será en términos generales esta ratio, en general el hotel más pequeño obtendrá mejores ocupaciones que el mayor, a este último le afectará mucho más la estacionalidad o la incidencia de los fines de semana. En el cuadro adjunto se ve un buen ejemplo.
  • Otros conceptos de producción: esta ratio únicamente utiliza las ventas por alojamiento, que aunque son las más importantes de un hotel a veces sólo llegan a representar el 50 o 55% de las ventas totales, omitiéndose por tanto un porcentaje significativo de la producción.
  • Valoración de las inversiones: como es sabido la valoración de las inversiones está basada fundamentalmente en los flujos de caja que aporta fundamentalmente la explotación, en este sentido esta ratio no sólo no usa toda la producción de los establecimientos sino que además tampoco contempla los costes de la explotación ni los demás gastos derivados de esta, por tanto no puede servir como medida del valor de la inversión.
  • Confusión: la propia denominación produce confusión a los usuarios menos avanzados que no saben si se refiere a la producción de solo alojamiento o a la producción total.
  • Distribución de tarifa: un reparto inadecuado de la tarifa cuando se vende un paquete cerrado, especialmente con all inclusive o pensión completa, puede proporcionarnos un RevPAR poco representativo ya que tiene una fuerte carga subjetiva, es decir, la fijación de que parte del paquete se imputará a alojamiento y que parte a otros conceptos determinará, si no se hace de manera objetiva, el valor final de la ratio

Por tanto cabe decir que esta ratio, aunque valiosa, no puede ser utilizada aisladamente sino en asociación de otras que suplan sus carencias.

El GOPPAR, Gross Operating Profit Per Available Room, es decir, beneficio neto operativo o resultado de explotación por habitación disponible es la alternativa que va ganando terreno en el análisis de la marcha de los establecimientos. ¿Cuáles son las ventajas de utilizar esta ratio?

·         Tamaño de los establecimientos: Esta ratio pondera su tamaño al contemplar el resultado de explotación y por tanto todos sus costes, téngase en cuenta que estos si incluyen las ventajas o desventajas del tamaño.

  • Otros conceptos de producción: La combinación de todas las ventas implícitas en el GOP o resultado de explotación da la verdadera medida del potencial del hotel, ya que no se limita a un solo concepto productivo, alojamiento, sino a la totalidad de las ventas del establecimiento.
  • Valoración de las inversiones: Proporciona una medición más fiable para aproximarnos al valor del hotel al acercarse más al flujo de caja del establecimiento y al contar con todas las fuentes de cobros y pagos.
  • Confusión: No da lugar a dudas sobre las magnitudes mensuradas.
  • Distribución de tarifa: Elimina el factor subjetivo a la hora del reparto.

Como conclusión se puede decir que el RevPAR proporciona mejor información para el conocimiento de la gestión de las habitaciones, al ser una combinación de precio de venta y ocupación, sobre todo con establecimientos con estructuras de producción y tamaños parecidos; mientras que el GOPPAR proporciona mejor testimonio acerca de la gestión global del establecimiento en especial cuando el tamaño de los establecimientos es muy distinto, sobre todo para el accionista, porque informa más fielmente acerca del flujo de tesorería del hotel, que es la principal medida para valorar las inversiones.

Por RevPAR II se entiende las ventas totales del establecimiento divididas entre el número de habitaciones disponibles. Como se puede deducir de la definición con el RevPAR II se elimina uno de los cinco problemas de la utilización del RevPAR: que no contempla todas las ventas del establecimiento.

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